Эксперт петербургского агентства недвижимости «Тропа.РФ» Евгения Нестяк рассказала, как изменился рынок продажи городского жилья после объявления мобилизации и новогодних каникул.

***

С началом мобилизации, с сентября 2022 года рынок недвижимости изменился до неузнаваемости. Мобилизация оказалась стрессом для большинства граждан нашей страны. И поведение потенциальных покупателей и продавцов недвижимости подтверждает исследования в области психологии. Человек затаился включил режим ожидания и экономии.

Как следствие, часть покупателей и продавцов, которым было не срочно и не очень нужно просто ушли с рынка до лучших времен.

Те же кто уехал — начали продавать свои квартиры и коммерческую недвижимость. Сейчас, при должной осторожности и правильном подходе к выбору объекта недвижимости, можно купить заветную квартиру со скидкой в 20-25%.

К такому повороту событий не готовы собственники, которые продают свои объекты и хотят удержать цену.

Чаще всего такое желание связано с тем, что продажей одного объекта перекрывают покупку другого. Если продают и покупают на вторичном рынке — то здесь еще есть люфт. Можно поторговаться и получить заветную скидку. Но вот с покупкой в сегменте новостроек дела обстоят чуть по-другому.

Большинство застройщиков работают по 214-ФЗ и получают средства на строительство жилых комплексов по проектному финансированию. Проще говоря, банк кредитует строительство. А деньги покупателей лежат на так называемых эскроу-счетах — пока дом строится, деньги и счета принадлежат покупателю до момента сдачи дома. В зависимости от результатов строительства их перечислят застройщику или вернут покупателю.

При оформлении кредитного финансирования банк выдвигает ряд требований к застройщику и одно из них — это цена ниже, которой застройщик официально не может продавать квадратные метры. Поэтому сегодня застройщики вынуждены идти на различные акции. Это и субсидированная ипотека (с увеличением цены за метр квадратный) и траншевые ипотеки (когда до сдачи дома ипотека снижена, а после сдачи уже обычные проценты) и т. п.

В связи со всем этим резко увеличивается разница между ценой за квадратный метр на вторичном и первичном рынке.

20 сентября 2022 года

• 196 484 руб. – средняя цена м² вторичная недвижимость 
• 217 008 руб. – средняя цена м² новостройки

20 января 2023 года

• 187 097 руб. – средняя цена м² вторичная недвижимость 
• 226 562 руб. – средняя цена м² новостройки

Также увеличилась и ипотечная нагрузка. За годы субсидированной ипотеки люди привыкли к ставкам 5-7 %, сейчас при самом лучшем раскладе на вторичное жилье дадут под 10,6% с первоначальным взнос 20%. ЦБ ужесточил требования к выдаче ипотеки.

Поэтому при самом приблизительном подсчете за квартиру стоимостью в 8 млн. руб. платеж в месяц составит на первичном рынке — 49 500 руб., на вторичном 61 000 руб. А это уже существенные платежи для семейного бюджета.

При этом за одну и ту же цену на вторичном рынке можно приобрести квартиру большей площади и не ждать сдачи дома, но и платеж по кредиту будет выше.

Государство субсидирует застройщиков, ведь это и пополнение бюджета, и рабочие места. Поэтому у нас есть семейная ипотека, программы с господдержкой. Сегодня рынок вторичного жилья никем не субсидируется, поэтому ставки по ипотеке здесь гораздо выше. Как следствие он практически стоит.

Более продуманные граждане все равно начали смотреть в сторону вторичного жилья.

---